オーナー歴18年の「オバチャン大家」について

今はアパート7棟と戸建20棟、合わせて200戸くらいを所有しています。

平均利回りは20%以上、総投資額は3億円くらい、年間家賃収入も6000万円以上になりました。

私が仕事を探し始めて職業安定所（ハローワーク）へ行ったのが48歳の10月で、主婦の傍らパートをやっていました。その後、大家業を始めて今年で18年たちます。あっという間の18年でした。

 

私は群馬県沼田市の山の中で育ちました。熊が出るようなところです。田舎で昔のことですから、今ほど物がふんだんにあるわけでもなく、少し足りないものを、自分で考えて何とかしていました。この、少し足りないものに対して足りる工夫をすることを覚えるということは、人生での宝に変わっていきました。

考えることは大家業に大いに役に立っています。考えることは習慣です。次は何をやるか…こんな結果になったのは、どこが違っていたのか、それにはどこをどうすればよかったのか…などを、雑念が入らず気持ちに余裕がある時間に考えます。これは仕事をやめない限り、たとえ少しでも毎日考えることです。

私は寝る前に枕元にメモ用紙をおいておき、布団の中でいろいろと思いついたこと、浮かんだことなど、何でも書き込んでおきます。次の朝、見直すと…なんでこんなことを考えたのか、意味わかんないと思うことがほとんどですが、中にはすごーいと思うことも浮かんで書いてある時もあります（自分でも感心することも）。本職（専門家）に聞いて無理と言われたことも、ウルトラC（ウルトラXくらいかな）を思いつくことがあり、そこからうまくいったことも多々あります。

いつも考えることです、いつも何かに疑問を持つことです。これは役人が言うから当たり前、偉い人が言うことだから仕方のないこととは思わないことです。「どうして？ 何で？」をいつも心においておきましょうね。子供の時の思い出はいつの時間をとっても光り輝いています…それだけ楽しく、幸せに包まれていた時間だと思います。

学歴も職歴もない状態からのスタート

21歳で結婚して、3人の子にも恵まれ、おかげさまで3人とも健康に育ってくれました。私も48歳になった時、一番下の子の大学入学が決まり、そこで、はたと気が付いたのです。

今まで家の事、子供の事、などに力を注いできましたが、それも卒業になります。家庭で私がすることにも先が見えてきました。これからは家族の為ばかりでなく、少しの時間を自分の為に使える…使っていいのだと考えて、今まで手の空いていた時にしていた内職の代わりにパートに出て、お金を作りたいと思いました。

そこで、48歳の10月に履歴書をもって職業安定所（ハローワーク）に行きました。そこでも、またビックリなことばかりでした。ハローワーク職員の女性の方の前で何十年ぶりの面接（ただ私の履歴書を見ながら希望などを聞かれただけなのですが…）をしました。この時に世の中の現実の厳しさを実感した次第です。

私は高校中退で、高校中退は中学卒業になるのです。今まで家では家族の過ごしやすいようにということだけを考えて毎日の家事をしていましたが、家族に手がかからなくなると、自分の時間ができる。と言われてもすぐには何をやっていいのか、自分は世の中に必要とされているのか、わからないものです。

話は戻りますが、ハローワークでいろいろ聞かれました。

そう言いましたら、ハローワークの女性と隣の方も声をだして笑い出しました。

そんなことで、ハローワークでは仕事がありませんでした。それに自分には何ができるのか、どんな仕事があるのか…そのこと自体がわかりませんでした。その時のことは19年たった今でも昨日のことのように覚えています。世の中の厳しさと、結婚しても世の中とつながっていないことの厳しさを一番身に染みて感じました。

でもその反対のことを、今、感じています。

それは、少し時間はかかっても仕事はできるということです。あの時の経験が、今の私にはすごく役に立っています。本当に無駄なことは一つもないですね…今は苦しくてもあとで役に立つ。自分の経験が血となり、肉となるのだと思います。成功より失敗の方が勉強になりますね。

そんなこんなで、なかなか自分が納得するような仕事はありませんでした。そこで、日曜日に新聞の折り込みに入ってくる求人募集のペーパーを隅から隅まで見ていました。すると「ルームクリーニングスタッフ募集」を見つけ、「これだ！」と思い、すぐ電話しました。リーン・リーンと何度か呼び出し音が鳴り…

そう言われて、すぐに飛んでいきました。

やる気だけで採用になって、最初は先輩について仕事を教えてもらうことからです（教えてもらっている間は無給です）。たとえばワンルームのクリーニングでも、3日くらいかけて教えてもらいます。トイレ掃除の仕方、玄関・網戸・ガラスサッシ・部屋・キッチンの掃除などを順番に教えてもらいました。

一人で掃除した部屋を先輩に確認してもらい、OKがもらえるようになってから、ルームクリーニングの仕事を少しずつやり始めました。

クリーニングの仕事を半年くらいやっていると、面白いことに気が付きました。それは、同じ地域で同じような間取りのアパートでも、満室に近いアパートと、ガランガランに空いているアパートがあることです。

どこが違うのか？ 何が違うのか？ 自分なりに考えてみて、私でもなんとかなるかな、と思うようになりました。アパートクリーニングの仕事でお金をいただきながら、いろいろなアパートを心ゆくまで見せていただき、たくさん勉強させてもらいました。ここが私の原点です。

そこからしばらくルームクリーニングの仕事をしていましたら、仕事先のそばの電柱に「売りアパートあります」の貼り紙があり、電話をかけ、アパートの中を見させていただき、購入することにしました。だいたい3000万円くらいで、満室想定利回りが19%でした。半分は自己資金、半分は融資で購入しました。

そのアパートは1Kで、バス・トイレ一緒の一番悪いタイプでした。全16室のうち、入居は2部屋で14室の空室です。

でも値段も手ごろで、何より場所が良かったので購入を決断したのです。家族の反対もありましたが、自分で何とかなるのでは思い、あとはギャンブルに近い気持ち…度胸で購入しました。

最初に購入する時は初めてですからよく考えますが、考えても、考えてもわかることは少ししかなく（良いことより、悪いことの方が頭に浮かんでくるものです）、あとは度胸でしたね。

何とか購入して、今度はリフォームです。そこでまた難題です。リフォームの予算がないのです。お金がないのですから自分の手をかけるしかなく、毎日購入したアパートに通ってクリーニングをしてみましたが（クリーニングは本職ですから）、さすがにクロスのひどい汚れやペンキのはがれなどはどうすることもできず…。大きなホームセンターに行っては、そこにいた職人さんやホームセンターの担当者に聞きまくりました。

そこで「クロスはペンキを塗れる」ということを教えてもらい、ペンキを塗りました。ペンキを塗るといっても、リフォーム仕事は初めてのことでペンキムラが出きてしまうので、きれいに仕上がらないのです。ペンキを塗る時に使うマスキングの「コロナマスカー」も買えない状態です…そこで夜なべで「マスカー作り」です。

新聞を半分に切って、マスキングテープを上に貼り「コロナマスカー」でなく「新聞マスカー」をたくさん作っておき、朝、それを壁や柱に貼ってペンキが付かないようにしてペンキを塗っていきました。クリーニングに使う洗剤もほとんど100円ショップにあるもので代用しました。「ハイター」や油用の「マジックリン」も100円ショップで買えました。

そうしてきれいになったお部屋を、どこの不動産屋に頼むかがポイントです。

アパートのある地域の一番大きな不動産屋さんは確かにお客様もたくさんいらっしゃるでしょうが、同時に、古くからお付き合いのある大きな大家さんとのお付き合いもあるでしょうし、小さな新参者大家の出る幕は少ないのではと考え、他の不動産屋さんを探しました。

アパートの最寄り駅近くに、小さな新しい不動産屋さんが丁度開店しますとの貼り紙がお店に貼ってあり、結果的にそこにお願いすることにしました。新しい不動産屋さんでしたらお客さんも少ないでしょうが、預かっているアパートも少ないのではと思い、そこに頼むことにしたのです。

この作戦は大当たりでした。1部屋きれいにするたびに不動産屋さんにお願いに行き、お客様を紹介してもらうようにしたところ、1年かけずに満室になりました。リフォームだけでなく、不動産屋さん選びも大切だと、この時に感じました。

ある時、不動産屋さんに「外壁がきれいになれば、もう少し早く決まるのですが…」と言われました。お部屋の中はきれいになっていても、アパートの外壁は薄汚れていたのです。お部屋の内見のお客様を案内してくださっても、薄汚れたアパートを見るとそこで嫌なイメージができてしまい、お部屋の中を見ても悪い印象が残ってしまいます。外壁の塗り直しができればいいですが、いかんせん予算がありません。

そこで考えたのが、アパート全部、表側から裏側までを拭くことです。

次の日にバケツ・脚立と雑巾、洗剤をもって行って毎日、壁掃除を始めました。「今日は101号室のここからここまでの外壁・ドア・屋根の軒下・換気扇の外側・電気メーター・フェンス」などと決めて、全部拭きました。1階から2階まで全部です、もちろん階段もです。全部終わってみてみると、古いことは古いが、古い中でもどことなくきれいに感じました。

そこに、通路脇に歩くのに邪魔にならないくらいのお花を置きました。そうしたところ、お客様の案内をしてくださる不動産屋さんに褒められました。やはり古いことはどうしようもないことです。でもその古さをいかにカバーして、「大事にされているアパートだな」とお客様に思ってもらえるかです。

それを1部屋ずつしながら、空室を埋めていきました。思うようにいかない時の方が多いですが、それでもコツコツと飽きずにやっていくしかありません。だから「あきない（商い）」というのです。アパート経営に一攫千金はないと思っています。